ESPACIO DE ASESORÍA GENERAL
Casa Propia: 15.000 unidades ya logradas, sumando convicción, transparencia, eficiencia productiva e importantes esfuerzos personales asociados. Pero también, litigando contra “palos en la rueda” que incrementativamente vamos recibiendo.
Resumimos a continuación algunos párrafos alusivos pronunciados por el Cr. Julián Benassi (J.B.) en Radio Continental Córdoba (FM 103.5), a través de sus periodistas Andrés Bolleta (A.B.) y Marcelo “Chelo” Meloni (Ch.M.), quienes quisieron saber e informar con mayor detalle sobre este verdadero hito nacional en materia de casa propia autofinanciada y autogestionada.
A.B.: Justo comentábamos aquí (en el piso), que gracias a Cooperativa Horizonte hay muchos nuevos barrios en Córdoba, hasta me animaría a decir de algunos, una futura “ciudad dentro de la ciudad”. Tengo muchos amigos cercanos, laburantes que nunca hubiesen pensado en tener su casa si no hubiese sido por esta idea de quien algún día lo pensó…
J.B.: Sí, efectivamente (a mí me tocó ser ese alguien), pero la Cooperativa y su Sistema demoró varios años en darse a entender, en lograr confiabilidad, y que la gente la haga propia como una efectiva herramienta social. Con el tiempo Horizonte fue dejando su impronta de “casa propia” en cada sector de la ciudad donde se construyeron nuevos barrios de diferentes tamaños, con viviendas a estrenar y “vecinos a estrenar” que se asemejan y se hermanan en el esfuerzo que todos debieron hacer por igual, tanto para llegar a su casa propia como para emprender luego obras en común para mejoramiento del barrio y sus servicios. Trabajadores, cuentapropistas, profesionales menos acomodados: no hay distingo en el necesario esfuerzo para el logro.
A.B.: ¿Cómo surge en usted esta idea? ¿Cómo se le ocurrió que se podría hacer entre todos, casas para todos? ¿Y por qué se ha mantenido durante tantos años?
J.B.: Lo primero es tener objetivo y convicciones claras (la intención fue hacer viviendas para sectores menos acomodados de la sociedad), luego la transparencia necesaria que no es tan común en nuestra sociedad (en algún momento histórico, las cooperativas de vivienda fueron de lo menos confiable, casi mala palabra), y en tercer lugar se requiere un Sistema eficaz y no dependiente de terceros, o terceras cosas o condiciones que en esta Argentina cambian permanentemente, es decir un sistema autoválido. Y ese sistema sí fue de mi autoría; pero no del todo… En realidad lo que hice fue imitar y llevar a Sistema, lo que hacían mis padres y abuelos (trabajadores italianos) para construir su vivienda propia: buscaban ofertas de materiales (nuevos o reciclados), aportaban su trabajo (todos trabajábamos), no tomaban deuda (ni intereses), cuando podían avanzaban y cuando no, paraban. En fin esfuerzos y aportes flexibles y principios similares a los que luego se sistematizó en Horizonte.
Ch.M.: ¿Y cómo hicieron con la guita necesaria? ¿Y con la inflación y los costos que se van (escapan)? Hay que tener mucha muñeca…
J.B.: La plata proviene del aporte de los Asociados, ya sea en dinero, trabajo, tierra o materiales, es como si cada uno de ellos se fuera construyendo por sí mismo la casa propia, en la medida y con la velocidad de sus posibilidades. Pero además la ventaja de la Cooperativa es que necesita o requiere gastar mucho menos de esos aportes para construir cada vivienda, es decir que una parte de esa plata proviene del no necesitarla en la misma cantidad que requeriría una empresa privada (incluyendo sus necesarias ganancias e intereses que en Horizonte no existen). Incluso los costos de Horizonte al Asociado, incluyendo vivienda y lote son inferiores a los de construir por propia cuenta. A esta economía de costo Horizonte llega autoproduciendo, autoconstruyendo y autogestionando con criterios de eficiencia máxima: materiales para la casa, fraccionamiento de tierra, infraestructura de servicios, la vivienda en sí misma y servicios necesarios varios, tales como comprar a costo mayorista, logística de suministros a fracciones, fletes varios, seguridad, limpieza, comedor, imprenta, etc.
Todo ello produce muy importantes ahorros, incluso algunas tipologías de vivienda de Horizonte, incluyendo su actualización y todo, tienen un costo equivalente -a valores de mercado- al de un mero lote de terreno. Y sin esas economías sería imposible acceder en menos de 10 o 12 años a la casa propia en el marco de un sistema totalmente autofinanciado; mientras que hoy nuestros plazos de espera son en promedio de 4 años (o menos, o más, según elección de vivienda y la posibilidad de cada Asociado).
En cuanto a “los costos que dijiste que se escapan”, es decir la inflación, depende de si estamos transitando el actual sistema de gobierno donde los precios, por ejemplo, suben al 53% anual y los salarios al 35%, o bien, si nos ubicamos en anteriores (o posteriores) gobiernos nacionales donde los salarios empatan o superan en algo a los precios y de tal modo no se afecta la posibilidad de aporte porcentual mensual. En el peor de los casos, es decir cuando exista pérdida del poder adquisitivo del salario (desbordado por los precios de mercado), existen previstos en Horizonte mecanismos varios de Flexibilidad según los cuales, aunque la vivienda se sigue inevitablemente incrementando acorde al costo real de sus insumos componentes, los aportes del Asociado adjudicatario pueden ajustarse o rebajarse según variación salarial promedio.
El otro caso es el del Asociado que aún no es adjudicatario y simplemente va acumulando porcentaje cancelado de su vivienda según un sistema de Libreaporte (aporta lo que puede mes a mes) y si decide adjudicar su casa en tiempos de crisis, suele optar por tipologías más económicas y/o reducidas en superficie. Más adelante va ampliando ya que todas las tipologías son ampliables. Es por eso que a veces, 5 ó 10 años más tarde de haber adjudicado un barrio, uno pasa por el frente y ni lo reconoce.
A.B.: ¿Cómo se capitaliza el aporte del Asociado? ¿Cómo es el tema de aportar un poco más para quien pueda o un poco menos para quien tenga dificultades económicas? ¿Cómo o cuán-do se termina de cancelar?
J.B.: Lo que tiene aportado un Asociado a su plan se capitaliza o valoriza al mismo ritmo que la suba de su vivienda, la cual ocurre según los mejores costos de mercado de todos sus insumos componentes. Por ejemplo, si un Asociado tiene cancelado un 60% de una vivienda que en Noviembre de 2015 tenía un costo total de $608.000 y en Noviembre de 2019 su costo es de $2.200.000, dicho 60% pasó a valer de $365.000 a $1.320.000, es decir, que aumentó $955.000, y ese es el monto de su capitalización. Por otra parte, todo Asociado que pudiera aportar más de lo que se autopropuso o de lo que se comprometió, cancela así más porcentaje de su vivienda y con ello: si no es adjudicatario aún llega a adjudicarla antes y a cancelarla finalmente en menor tiempo (los aportes concluyen al lograr cancelar el 100% de su vivienda y luego, de su Plan de Completamiento de Infraestructura). Si en cambio es adjudicatario de su vivienda y aportó más, ello le redundará en acortar su plazo de cancelación de la vivienda, o bien, en caso de sufrir problemas económicos, redunda en la posibilidad extra de retrasarse en sus aportes, todo lo que antes se hubiese adelantado (Autoflexibilidad).
Si el caso fuese que no alcanza a aportar lo comprometido, debido a dificultades económicas comprobables, le serán de aplicación diversos Mecanismos de Flexibilidad posibles (que permiten retrasos de aportes) aunque su plazo de cancelación total se estirará un tanto (siempre debe completar el 100% a valores al momento de cada aporte efectuado).
El día 21/11/19 se adjudicó la Vivienda Nº 15.000 al Asociado Alejandro Ríos (Nº 77.669) y con tal motivo un claro discurso del Cr. Julián Benassi resaltó algunos conceptos, entre los que rescatamos los siguientes:
“… con la vivienda Nº 15.000 y considerando tres o cuatro habitantes por vivienda, hemos construido ya el equivalente a una ciudad como Alta Gracia o Carlos Paz y cuando se menciona ese logro surgen dos grandes preguntas: Cómo hicimos para llegar hasta aquí y cuál será el rol y futuro de Horizonte dentro de la sociedad cordobesa. Llegamos hasta aquí, y llegaron a su casa propia, padres, hijos y nietos, es decir hasta tres generaciones, tal como en esta misma adjudicación estamos viendo, antes que nada por convicción y no por casualidad, porque decidimos trabajar por la vivienda social y así Horizonte se instaló y se consolidó en Córdoba como un Sistema alternativo para franjas sociales no atendibles por el Estado ni por el sector lucrativo privado”.
“Nuestra convicción arranca del hecho que al igual que la salud, la educación, la alimentación y otros, la vivienda propia constituye una necesidad social básica, para no ser empujado a la marginalidad. No es lo mismo destinarse grandes cantidades de hormigón e inversiones públicas a construir autopistas faraónicas y no justificadas en “costo-beneficio” que destinarlas a construir las 10.000 o 12.000 viviendas anuales que como mínimo necesitamos los cordobeses para apuntar al déficit habitacional cero. Todo depende de la priorización social que le dé el gobernante de turno, quien podrá o no construir las viviendas que fueron su promesa de campaña; pero lo que no puede hacerse es exactamente lo contrario, tal como es el caso de Horizonte, que está legislativamente encuadrada como generadora de “Vivienda Social”, a pesar de lo cual se nos está exigiendo hoy ejecutar cada vez más obra pública y requisitos superfluos para “abrirnos el grifo del agua”, conectarnos luz, o factibilizar trámites hasta innecesarios o contradictorios entre distintas reparticiones públicas y/o tercerizadas.
Constantemente debemos solicitar permisos y ‘permiso para solicitar permisos’ para construir con lo que nosotros mismos estamos aportando sacrificadamente. Sin entrar hoy en detalle, la aceptación de estas indebidas exigencias, rondaría un costo extra no menor a los $20 millones, lo cual significaría un notable incremento en el costo de las viviendas. Obviamente el lugar de aceptación, complacencia o reverencia, seguirán encontrando en Horizonte diálogo y/o acciones administrativas y/o acciones judiciales (civiles y penales) y/o debate y conflictividad pública.
¡Ya basta de pagar varias veces por lo mismo: impuestos + tarifas + obra pública + la vivienda propia -que es un derecho constitucional-. Todo tiene un límite!”.
“Después de la descripta convicción que ‘ahorra costos indebidos´ se necesita transparencia, eficiencia, y un sistema de vivienda adecuado y flexible que canalice todo tipo de esfuerzo posible por parte del Asociado. Todo lo cual existe, funciona y es reconocido ya en Horizonte, y explica su larga e importante trayectoria.
Hacia adelante, hacia el futuro, está claro que Horizonte ya está instalada como alternativa social en vivienda para hijos, nietos y nietos de los nietos. Está claro que, en mi caso personal, Horizonte me va a trascender, es lógico, es la ley de la vida, o porque me retire o porque no, pero de todas maneras Horizonte es una entidad que camina, es una organización fuerte, bien administrada, y lo estamos transmitiendo a los nuevos cuadros y generaciones a quienes estamos capa- citando. Hay una cantidad de aulas, de reuniones interdisciplinarias, de prácticas y herramientas que antes no existían y esto transmite organización, y como alguien dijo alguna vez: ‘sólo la organización vence al tiempo’… Gracias, muchas gracias”.
Por Jerónimo B.
Lic. en Comunicación Social.
